Un nuovo studio rileva che i singoli responsabili dei prestiti possono competere con le grandi banche nel plasmare il potere di mercato della finanza al consumo

Il potere di mercato nel credito al consumo viene spesso discusso in termini di grandi istituzioni che fissano i prezzi. Una nuova ricerca sostiene che un’altra fonte può essere altrettanto determinante: il singolo loan officer che siede dall’altra parte del tavolo rispetto a un mutuatario.

In un working paper, gli economisti Neil Bhutta, Benjamin J. Keys e Adithya Raajkumar esaminano che cosa è accaduto dopo che Fannie Mae e Freddie Mac hanno introdotto una deroga temporanea a determinate commissioni iniziali. La politica mirava ad aiutare gli acquirenti di prima casa a basso reddito, riducendo gli oneri incorporati nei mutui che in ultima istanza vengono venduti a, o garantiti da, le due government-sponsored enterprises (GSEs).

Se una commissione viene azzerata a livello di GSE, l’aspettativa più lineare è che finanziatori e intermediari riflettano quel costo più basso nei prezzi offerti ai mutuatari—erogando prestiti più economici alle famiglie che il programma intendeva assistere. Ma gli autori riscontrano che i risparmi spesso non sono arrivati pienamente ai consumatori.

Utilizzando dati sul mercato dei mutui del 2023 e 2024, i ricercatori stimano che oltre il 60% dei circa $1,5 miliardi di esenzioni complessive di commissioni del programma sia stato di fatto trattenuto dagli intermediari ipotecari, anziché essere trasferito sotto forma di minori costi di finanziamento. In altre parole, la maggior parte del sussidio previsto sembra essere stata assorbita all’interno del canale di origination—riducendo l’entità del sollievo sperimentato dai mutuatari destinatari.

L’articolo documenta anche ampie differenze nel modo in cui tale trasferimento si è realizzato tra i singoli loan officer. Alcuni intermediari sembrano aver fatto arrivare ai mutuatari gran parte del beneficio, mentre altri hanno trasmesso ben poco della deroga, se non nulla. Il pattern più netto è legato al comportamento passato dei loan officer: quelli con una storia di erogazione di mutui relativamente costosi—dopo aver tenuto conto delle differenze nei prezzi di base dei finanziatori—avrebbero trasferito meno del 20% della deroga, stimano gli autori.

Questa relazione suggerisce che il “pricing power” in questione non è solo istituzionale. Può essere personale e situazionale: i loan officer potrebbero riuscire a capitalizzare su divari informativi, confusione dei consumatori o frizioni nella comparazione delle offerte, trattenendo una quota maggiore del sussidio anche quando la politica è concepita per ridurre i costi dei mutuatari.

I risultati sollevano inoltre interrogativi sull’efficacia delle regole post–crisi finanziaria pensate per limitare lo steering—pratiche che indirizzano i mutuatari verso prestiti con tassi più elevati o commissioni più alte, aumentando i profitti per originator o intermediari. Nonostante tali regolamentazioni, gli autori concludono che i loan officer conservano ancora incentivi significativi e la capacità di orientare i mutuatari verso mutui più costosi, in particolare quando i consumatori hanno una capacità limitata di osservare come le variazioni delle commissioni “a monte” dovrebbero incidere sul tasso offerto.

I ricercatori osservano che l’articolo ha beneficiato di commenti e discussioni con esperti di edilizia e mercato dei mutui, oltre che di riscontri da seminari e conferenze, incluse sessioni presso Rice University, Freddie Mac, la Wharton School e riunioni di gruppi di ricerca su real estate e finanza. Keys segnala il supporto di sponsor della ricerca presso lo Zell/Lurie Real Estate Center di Wharton. Gli autori sottolineano che le loro conclusioni sono esclusivamente loro e non riflettono necessariamente le posizioni della Federal Reserve o del National Bureau of Economic Research.

Perché è importante

L’esenzione dalle commissioni era stata progettata per rendere l’acquisto della casa più accessibile ai compratori alla prima esperienza con redditi più bassi, ma queste evidenze suggeriscono che una quota rilevante del sussidio potrebbe essere stata dirottata prima di arrivare alle famiglie. Se gli intermediari possono intercettare in modo sistematico i benefici di politiche mirate, le future iniziative sull’accessibilità potrebbero richiedere paletti più stringenti, una disclosure più chiara, o meccanismi che rendano più facile verificare il trasferimento del beneficio. I decisori pubblici e le autorità di vigilanza osserveranno probabilmente se programmi analoghi producano riduzioni misurabili dei costi per i mutuatari — oppure se finiscano soprattutto per aumentare i margini all’interno del processo di origination dei mutui.