Una nuova analisi rileva che i terreni federali, non il petrolio e il gas, sono ora l’asset nascosto più prezioso di Washington

Per decenni è stato allettante pensare al “bilancio occulto” del governo federale degli Stati Uniti come sostenuto da ricchezza sotterranea — petrolio, gas e altri diritti minerari controllati da Washington. Ma una recente analisi che applica un approccio di valutazione coerente suggerisce che questa immagine è sempre più superata: l’asset di risorse più determinante del governo oggi potrebbe essere la terra stessa, non ciò che vi giace sotto.

Usando lo stesso metodo di base nel tempo — stimare il valore attuale dei ricavi futuri attesi da petrolio e gas federali — i ricercatori collocano l’attuale valore “su carta” dei diritti petroliferi federali a circa $625 miliardi. Questa cifra non è trascurabile. Eppure, in termini reali rappresenta uno spostamento straordinario: si stima che sia circa 75% più bassa rispetto al 1981, dopo l’aggiustamento per l’inflazione. In altre parole, anche se i diritti federali su petrolio e gas appaiono ancora grandi sulla carta, il loro peso economico rispetto ai primi anni ’80 si è ridotto nettamente.

Allo stesso tempo, le stime del valore di mercato dei terreni federali si sono mosse nella direzione opposta. A seconda delle ipotesi e delle tecniche di perizia, le analisi collocano il valore delle proprietà fondiarie federali in un intervallo di circa $1,1 trilioni–$1,6 trilioni. L’implicazione è netta: secondo questa ricostruzione, la terra è diventata la voce più ampia nel prospetto degli asset federali, superando i diritti su petrolio e gas.

Perché la ricchezza mineraria appare più piccola del previsto

Diverse forze aiutano a spiegare perché i diritti federali su petrolio e gas sembrano meno preziosi di quanto alcuni commentatori in passato — tra cui l’economista Arnold Kling — avessero ipotizzato.

Primo, l’economia energetica di lungo periodo è cambiata. Il valore di un diritto su una risorsa è in ultima analisi legato ai volumi di produzione attesi, ai costi di estrazione, alle condizioni di royalty e fiscalità, e al percorso futuro dei prezzi delle commodity. Negli ultimi quattro decenni i mercati energetici hanno attraversato cicli di prezzo ripetuti e discontinuità strutturali, dalla fine degli shock petroliferi post anni ’70 all’ascesa dello shale statunitense e, più di recente, a una maggiore incertezza sulla crescita futura della domanda.

Secondo, le aspettative degli investitori incorporano sempre di più i rischi della transizione energetica. Anche quando i prezzi di breve periodo sono forti, il valore di lungo periodo degli asset petroliferi e del gas può essere scontato dalle attese di un inasprimento delle politiche, di sostituzione tecnologica e di cambiamenti nei modelli di consumo. La ricerca sull’asset pricing ha sottolineato che, quando i flussi di cassa futuri diventano meno certi — o affrontano potenziali vincoli regolatori — i valori attuali diminuiscono, anche se i ricavi correnti restano significativi.

Terzo, la quota del governo federale non equivale a possedere e vendere la risorsa in modo diretto. I diritti minerari federali generano valore tipicamente tramite concessioni (leasing), royalty e pagamenti correlati. Quei ricavi dipendono non solo dalla geologia, ma anche dai termini contrattuali, dai processi amministrativi, dal rischio di contenzioso e dal ritmo di autorizzazioni e sviluppo. Valutazioni che applicano ipotesi standardizzate nel tempo possono quindi rivelare una pretesa economica più contenuta di quanto suggeriscano stime “nel sottosuolo” più informali.

I valori fondiari salgono mentre i minerali sbiadiscono

L’aumento del valore dei terreni federali riflette un diverso insieme di dinamiche. Negli ultimi decenni, i valori immobiliari negli Stati Uniti sono in genere cresciuti più rapidamente dell’inflazione, soprattutto per i terreni vicini ad aree metropolitane in espansione, corridoi ricreativi e regioni che registrano afflussi di popolazione. Anche quando gran parte dei terreni federali non può essere facilmente venduta o sviluppata a causa di tutele previste dalla legge, le perizie spesso colgono un valore di tipo opzionale: la scarsità di lotti comparabili, il premio legato ad accesso e servizi (amenities), e il potenziale per usi commerciali limitati.

La crescente importanza relativa della terra evidenzia anche un cambiamento più ampio in ciò che alimenta la ricchezza nelle economie avanzate. Gli economisti hanno documentato che gli asset intangibili e la scarsità legata alla localizzazione—più che le risorse estrattive “grezze”—svolgono un ruolo crescente nei bilanci nazionali. I terreni federali, che si estendono su aree vastissime e comprendono parchi, foreste, pascoli e altre proprietà, beneficiano indirettamente di queste tendenze.

Ripensare lo stato patrimoniale federale

Per decisori pubblici e analisti, il nuovo confronto è importante perché riformula i dibattiti su cosa lo Stato “possiede”, cosa potrebbe monetizzare e quali rischi porta in bilancio. Se i diritti minerari valgono meno di quanto si supponeva in precedenza, le proposte che, implicitamente, trattano gli idrocarburi federali come un enorme paracadute fiscale potrebbero essere sovrastimate. Viceversa, la dimensione del valore fondiario impone interrogativi più difficili sulla gestione: come bilanciare conservazione, ricreazione, interessi tribali e locali, e usi in grado di generare entrate, riconoscendo al tempo stesso che l’impronta economica della terra è ormai centrale.

I numeri mettono anche in luce il rischio di trattare gli asset pubblici come statici. Le valutazioni delle risorse cambiano con i prezzi, la tecnologia, i quadri giuridici e le priorità sociali. Ciò che nel 1981 sembrava una riserva di valore destinata a definire un’epoca—il petrolio e il gas federali—oggi appare, a parità di criteri, molto meno dominante del suolo su cui si trova.

Perché conta

Capire quanto valgono gli asset pubblici statunitensi influenza le narrazioni di bilancio, la politica energetica e i dibattiti sulla sostenibilità fiscale. Se oggi il valore dei terreni supera quello dei diritti minerari federali, le decisioni su gestione e accesso ai terreni hanno implicazioni economiche più rilevanti di quanto molti presumano. Inoltre, ciò suggerisce che il “dividendo delle risorse” federali potrebbe essere meno affidabile nel lungo periodo, proprio mentre i mercati energetici e la politica climatica diventano più incerti.