La regola californiana del prezzo “tutto incluso” per gli affitti di breve periodo ha reso i viaggiatori più sensibili ai prezzi, ma è stata associata a tariffe medie notturne più elevate e a un ricambio del mercato, con un aumento complessivo del surplus dei consumatori.
La nuova regola californiana sulla trasparenza dei prezzi per gli affitti a breve termine sta cambiando il modo in cui i viaggiatori confrontano le offerte su piattaforme come Airbnb — e la risposta del mercato è più complicata di quanto lascerebbe prevedere la classica intuizione economica.
Un recente studio analizza l’Assembly Bill 537, una legge statale entrata in vigore il 1° luglio 2024. La misura impone ai fornitori di alloggi di breve durata di mostrare prezzi che includano già le commissioni obbligatorie, invece di pubblicizzare una bassa tariffa per notte e aggiungere in seguito, nel processo di prenotazione, addebiti come le spese di pulizia. I ricercatori si concentrano sugli annunci Airbnb in due città della California — San Diego e San Francisco — dove la policy si applicava, e confrontano i risultati con gli annunci a Seattle e Chicago, che fungono da mercati “di controllo” senza lo stesso requisito.
Per rendere il confronto il più possibile omogeneo, il team utilizza una tecnica chiamata Coarsened Exact Matching, pensata per allineare gli annunci trattati e quelli di controllo rispetto a caratteristiche chiave prima di stimare l’impatto della legge.
Un risultato è chiaro: quando i consumatori vedono subito il prezzo totale, reagiscono più fortemente alle differenze di prezzo. Nelle città californiane trattate, gli ospiti sono diventati più sensibili al prezzo rispetto ai viaggiatori nelle città di controllo. Questo esito è coerente con la teoria di base alla base delle regole di trasparenza — prezzi più chiari dovrebbero intensificare la concorrenza rendendo più facile confrontare le opzioni.
Ma il risultato successivo va contro una previsione comune. Invece di far scendere i prezzi, lo studio rileva che le tariffe medie giornaliere sono aumentate. L’incremento stimato è del 4,8% nelle città soggette all’AB 537, rispetto alle città di controllo nello stesso periodo.
Gli autori sostengono che la policy abbia anche innescato un significativo “market churn” — un rimescolamento di quali proprietà restano disponibili e di quali entrano o escono. Rispetto a Seattle e Chicago, i mercati californiani trattati hanno registrato più uscite di annunci e più nuovi ingressi. Le uscite non erano casuali: gli annunci che dipendevano fortemente dai ricavi delle spese di pulizia avevano una probabilità maggiore di lasciare la piattaforma dopo che il prezzo all-inclusive è diventato obbligatorio. Al contrario, le proprietà classificate come di qualità più alta erano più propense a restare.
I nuovi entranti apparivano diversi dagli operatori già presenti. Lo studio rileva che i nuovi annunci tendevano a offrire commissioni più basse ma anche una qualità inferiore rispetto alle proprietà già sul mercato. In altre parole, la trasparenza non si è limitata a modificare il modo in cui gli annunci esistenti fissavano i prezzi; sembra aver cambiato anche chi ha scelto di partecipare al mercato.
Per collegare questi cambiamenti di mercato agli esiti per i consumatori, i ricercatori conducono un’analisi di benessere (welfare) a scelta discreta. Concludono che la legge ha ridotto una “welfare illusion” creata quando le commissioni restano nascoste fino a una fase successiva della transazione — un’illusione che può far sembrare le opzioni più economiche di quanto siano realmente e distorcere la scelta. Tenendo conto dell’aumento delle tariffe giornaliere pubblicate, l’analisi indica che il surplus del consumatore effettivamente realizzato è aumentato in media, con il market churn che ha svolto un ruolo determinante nel generare questi guadagni.
I benefici, tuttavia, non erano uniformi. Gli effetti netti variavano considerevolmente tra i codici ZIP nelle città trattate, suggerendo che alcuni quartieri abbiano registrato miglioramenti del benessere maggiori rispetto ad altri.
I ricercatori osservano che l’acquisizione dei dati è stata supportata da finanziamenti dell’University of Maryland e riconoscono i feedback ricevuti da molteplici pubblici accademici e di policy. Sottolineano inoltre che i risultati rappresentano le opinioni degli autori, non quelle del National Bureau of Economic Research.
Perché è importante
Le norme sulla trasparenza dei prezzi si stanno diffondendo nei mercati dei consumatori, dall’ospitalità alla biglietteria, perché le commissioni nascoste possono trarre in inganno gli acquirenti e indebolire la concorrenza. Questo studio suggerisce che rendere noto il prezzo complessivo può migliorare il benessere dei consumatori anche se le tariffe in evidenza aumentano—in parte modificando quali venditori restano sul mercato. È probabile che decisori politici e piattaforme osservino se questi benefici legati al ricambio degli operatori persistono, e quali comunità ne traggano vantaggio o risultino penalizzate man mano che gli host adeguano i propri modelli di business.